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2015年北京楼市总结:政策持续利好,成交量价齐升

2015年北京楼市总结:政策持续利好,成交量价齐升

  • 分类:行业动态
  • 作者:
  • 来源:中国指数研究院北京
  • 发布时间:2016-01-14 16:35
  • 访问量:

2015年北京楼市总结:政策持续利好,成交量价齐升

【概要描述】2015年楼市持续利好,北京市场“量价齐升”。价格方面,2015年,北京新建商品住宅(不含保障房)均价整体稳中有升,全年均价为27006元/平方米,较2014年上涨7.65%。

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  • 来源:中国指数研究院北京
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  2015年楼市持续利好,北京市场“量价齐升”。价格方面,2015年,北京新建商品住宅(不含保障房)均价整体稳中有升,全年均价为27006元/平方米,较2014年上涨7.65%。成交方面,2015年,受政策利好影响,北京房地产市场月均同比呈增长趋势,月平均成交80万平方米,全年成交量达970万平方米,同比增长31.2个百分点。供应方面,商品住宅月均新批上市68万平方米,与2014年均值相比下降幅度接近30%,处于近七年来次低位。

 

❶价格:多方综合影响促使住宅均价稳中有升

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  2015年,在首付款、公积金、降息降准等多项护市政策的推出以及高端住宅、自住房大量入市的综合影响下,北京新建商品住宅均价整体稳中有升,全年北京商品住宅(不含保障房)成交均价为27006元/平方米,同比上涨7.65%。具体来看,1-4月,受春节传统淡季以及前期政策落地时效影响,北京商品住宅(不含保障房)成交均价同比均有所下滑;自2015年5月开始,两会利好政策实施效果显现,同时4月20日降准措施进一步释放需求的刺激,北京商品住宅(不含保障房)成交均价同比一路走高,2015年11月达到峰值,为29178元/平方米;12月受自住房集中入市签约的影响,成交均价下滑至28958元/平方米。

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  从价格指数来看,新房、二手房两项指标整体以增为主,二手房价格指数增幅高于新房。2015年,北京新房价格指数和二手房价格指数分别从1月份的3849点和5795点涨至12月的3991点和6290点。分月份来看,北京新房价格指数一直保持平稳上行趋势,全年增幅3.69个百分点。二手房价格指数在也呈现全年上行趋势,全年增幅8.54个百分点。二手房价格指数增幅高于新房,主要可归因于2015年央行连续降息,目前银行五年以上贷款基准利率下降到4.9%,贷款成本已下降至历史最低点;与此同时,3月30日政策降低二套房首付款比例为四成,二手房被压制的需求在利好刺激下于2015年全面释放。利息和首付贷降低政策二者叠加,无论对于首置还是置业升级的按揭客户,都有较好地刺激作用。

 

❷成交:整体政策向好,成交量继续上扬,全年成交增长近三成

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  2015年,受政策利好影响,北京房地产市场月均同比整体呈增长趋势,月平均成交80万平方米,全年成交量达970万平方米,同比增长31.2个百分点。分月份来看,1月,受去年930后续利好政策的刺激,北京市商品住宅市场迎来了一个开门红,成交面积达90万平方米;随后,受春节影响,市场进入传统淡季,成交下滑明显。至4月份,受两会定调房地产市场、降息降准等一系列房地产利好政策的刺激,市场回暖明显, 7月份达到131万平方米成交量的峰值,同比增幅高达162.90%。8月以来,北京市住宅市场(不含保障房)受前期放量影响,成交趋于平缓,但仍保持整体震荡上扬的趋势,至12月,成交达109万平方米。

  区域分布

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  五六环之间延续成交主体地位,占比较去年上升1个百分点,五环以内区域成交占比有所扩大。从不同区域来看,北京各环线住宅市场表现出明显差异,五六环之间延续成交主体地位,占比达55%,五环以内区域成交占比较去年有所扩大。2015年,北京五六环之间住宅成交占比为55%,较上年上升1个百分点。这是由于自住房入市的大量成交(自住房基本分布在五六环之间),对整体成交量有拉动作用;而五环内受供需不均衡和五环内住宅趋高端化,价格涨势较大影响则成为市场热点,成交占比达17%,较去年的13%扩大4个百分点。

  成交结构

  成交面积集中在60-90平米;均价集中在1.6-2.8万/平米,产品成交占比各达49%。刚性需求仍是市场主流,改善需求呈现上升趋势

  按价格段看,2015年的成交结构较去年基本持平。市场成交主力依旧集中在16000-28000元/平方米之间的产品价格段,成交占比达49%,较上年下滑4个百分点;而28000元/平方米以上的中高端楼盘成交量占比较去年增加了3个百分点。这一方面是由于北京楼市整体成交均价的提升,而另一方面就是高端楼市的成交爆发的拉动影响。

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  按面积段来看,60-90平小户型为市场去化主体,而160平以上的大户型成交占比有所上涨。具体来看:小户型方面,大量自住房的入市,对该面积段具有强力的支撑作用;而大户型方面,由于信贷政策方面的相对宽松,置换需求得到有效释放。从房企开发成本来看,地价的持续攀升大大增加了房企的开发成本,出于逐利的考虑,大户型产品的推出量占比也正在提升。

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❸供应:2015年新增供应高位回落

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  新增供应高位回落至近年次低位。2015年,北京商品住宅月均新批上市68万平方米,与2014年均值相比下降幅度接近30%,处于近七年来次低位。单月来看,2月新增供应量最小,仅为11.87万平方米,之后四个月波动上升,并于6月达到上半年新增供应峰值,新批上市125.64万平方米;而伴随330新政效果的落地、公积金放松、二孩政策放开及央行多次降准降息等一系列利好政策的出台,房地产市场升温显著,开发商看好后市并积极推盘,新增供应量持续高位,8月、9月和11月均超过100万平方米。但12月市场供应大幅回落,主要是由于今年企业销售业绩普遍向好,年度销售目标已基本完成,从而改变营销策略,放缓推盘节奏以备战明年。

 

❹供需对比:总体成交上升,库存稳中有降

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  2015年,北京商品住宅(含保障房)共计成交1128万平方米,较2014年947万平方米上升19%,此外2015年商品住宅供应面积比14年减少19%,销供比上升至1.1,市场供求处于合理水平。

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  2015年,北京住宅市场可售面积与14年基本持平,为1020万平方米,同比微降0.08%。在2015年供需基本平稳的态势下,市场库存延续2014年高位,出清周期于今年6月达到13.6个月,为全年最高峰。之后伴随着降息降准、公积金放宽等一系列利好政策,市场需求逐步释放,开发商信心提升,积极推盘,最终出清周期降至10个月。

 

❺土地市场:成交金额创历史新高,地王频现

  2015年,土地成交量持续低位,成交金额创历史新高,住宅用地仍占主导。北京市共成交土地109宗,同比减少32宗;建设用地面积706.77万平米,同比下降24.66%;土地出让金达2032亿元,较上年增长6.21%,创历史新高。其中住宅用地共计成交51宗,规划建筑面积904.19万平方米,同比微升0.39%;平均溢价率达41.81%,为近5年来的峰值。

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  近年来北京城区土地尤其是住宅用地“难以为继”的趋势越发明显,土地供不应求是北京土地价格持续走高的主要原因。虽然11月集中推地缓解了部分土地需求压力,但总体来看,2015年土地市场总体供应持续低位运行,企业竞争继续加剧,集中抢地致使地王频现。

 

❻销售排行榜

  商品住宅销售金额排行榜

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  2015年,北京住宅项目销售金额位列前三甲分别为盘古大观、泛海国际和西山艺境项目。上榜项目中高端住宅项目占比增加,年初集中签约的盘古大观领跑高端住宅;泛海国际凭借区位优势,全年销售额达41.28亿元位列第二;西山艺境项目由电建地产、金地集团联袂打造,该项目凭借着区域及品牌优势,连续两年进入销售金额排行榜。

  商品住宅销售面积排行榜

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  2015年,北京市商品住宅有3个项目销售面积突破10万平米大关。其中,由中粮和万科两大名企共同打造的临铁楼盘中粮万科长阳半岛,依靠其完备的产品线及优秀的项目资源,热销11.86万平米,位列商品住宅销售面积排行榜首位。华业东方玫瑰项目主打科技牌,凭借优越核心地段、高端楼盘规模等优势,以11.72万平米销售面积高居第二位。顺义区域近年凭借便捷的交通、超高的绿化覆盖率、安静的生活环境,受到刚需置业群体和养老群体的青睐,位于该区的中建国际公馆项目以10.16万平米位列第三。

 

市场展望

  2016年全国房地产市场将继续以去库存为主线,分类调控仍将是主要方式。在此背景下,预计2016年,北京仍将继续实行限购政策,但将有所放松,一方面,积极落实国家层面的利好政策,间接放宽调控;另一方面,微调过时性限购措施,稳定楼市发展。从市场走势看,预计2016年,在利好政策的引领下,北京新房市场整体继续向好,但受到高基数、透支消费等因素影响,成交量同比将有所回落,而成交均价则受楼市高端化的驱动,继续攀升。从区域市场看,地王频现的丰台区域,将继续成为北京楼市的重心,2016年区域将呈现“量价齐升”的走势。从产品业态来看,改善型需求占比将逐步扩大,高端楼盘入市量将继续增加,而受到挤压的刚需楼盘,占比持续下滑,并逐步被自住房接管。

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